Boeterente hypotheek te hoog berekend door banken

In 2016 is de Mortgage Credit Directive (Europese hypotheek regelgeving, afgekort MCD) ingevoerd. Het is een richtlijn die geldt voor alle hypotheekverstrekkers en handelt over verscheidene onderwerpen. Omdat het Europese regelgeving is geldt dit dus ook voor Nederlandse banken die hypotheken verstrekken. De AFM in Nederland heeft nu aan één specifiek onderwerp hieruit een nadere invulling gegeven: de berekeningswijze van de boeterente.

Banken mogen een vergoeding in rekening brengen niet groter dan het geleden financieel nadeel dat de bank loopt. Het is waarschijnlijk dat banken het begrip “financieel nadeel” in hun voordeel hebben doorberekend.

Nu heeft de AFM dit begrip nader beschreven, en wel als volgt:

• Het gaat over boeteberekeningen na 14 juli 2016.
• Bij de annuïteiten- en lineaire hypotheken moeten de toekomstige aflossingen van de rentevastperiode worden meegenomen.
• Bij de (bank)spaarhypotheek moeten de toekomstige aflossingen van de rentevastperiode worden meegenomen (geen enkele bank heeft dit gedaan).
• Als er sprake is van een lagere risicoklasse door de toekomstige aflossingen in de rentevastperiode, dan is deze lagere risicoklasse niet van toepassing.
• Bij de berekening van de boeterente moet een hogere rentevastperiode worden genomen in plaats van een lagere.
• Tijdelijke actierentes moeten buiten beschouwing worden gelaten.

 

Rente is slechts verschuldigd over het openstaande saldo. Bij hypotheekvormen anders dan een aflossingsvrije hypotheek wordt er afgelost en daarmee daalt het openstaand saldo. De toekomstige verschuldigde rente is daarmee lager en daarmee ook de boeterente. Dit geldt zelfs voor een (bank)spaarhypotheek waar feitelijk vanuit een spaarsaldo pas na 30 jaar ineens wordt afgelost. Zoals het er nu uit ziet hebben banken met deze toekomstige aflossingen bij het berekenen van de boeterente geen rekening gehouden.

Het nadeel wat een bank loopt is altijd het verschil tussen de contractrente en de marktrente (referentierente) op het moment van het openbreken van de rente. En dit verschil wordt ‘geprojecteerd’ op de nog resterende periode van het contract. Stel dat dit nog 6,5 jaar is dan zou de bank als referentie eigenlijk de 6,5-jaars rente moeten nemen. Maar die bestaat niet. Ze nemen dan de rente die daar zo dicht mogelijk in de buurt ligt, stel de 5-jaars rente. Maar ze kunnen ook kiezen voor de 7-jaars rente. Neem je de 5-jaars rente dan zal de boete hoger zijn omdat die rente goedkoper is dan de langere 7-jaars rente. Immers het verschil van de tarieven bepaald de hoogte van de boete. Daar wordt dus nu een stokje voor gestoken.

De derde ‘truc’ van banken is om een referentierente toe te passen waar kortingen en risico-opslagen vanaf worden gehaald. Opnieuw met als resultaat een hogere boeterente.

Niet alle banken zullen alle manieren om een hogere boeterente te berekenen toepassen waardoor niet heel simpel is vast te stellen wie in het verleden teveel heeft betaald en hoeveel. Er zijn zelfs banken die hun berekening op onderdelen juist in het voordeel van de consument berekenen. In ieder geval is de toon gezet en zijn ze gewaarschuwd. De eerste banken zijn al gestart met het doorvoeren van de correcties. De eerste consumenten zullen binnenkort geld teruggestort krijgen.

De AFM stelt dat zij alleen de gewijzigde wet met als startdatum 14-7-2017 kunnen hanteren voor haar richtlijn. Dat vormt de juridische basis hoe banken hier mee om hadden moeten gaan. Maar de eerste consumentenorganisaties hebben zich al gemeld met de boodschap dat banken veel verder in de tijd terug de juiste regels moeten toepassen. Het zal niet voor het eerst zijn dat maatschappelijke invloeden banken doen bewegen zaken te herzien. We zullen zien. Als u denkt dat u in aanmerking komt voor een mildere berekening van de boeterente neem dan even contact op met ons.